Pogranicze - portal informacyjny o przygranicznych rejonach Niemiec.

Zakup domu w Niemczech

dom w niemczech

Od jakiegoś czasu wzrasta zainteresowanie naszych rodaków zakupem nieruchomości (domów, mieszkań) w przygranicznych landach po niemieckiej stronie. Nieznajomość przepisów prawnych, a także zwyczajów naszych niemieckich sąsiadów, często prowadzi do wzajemnych nieporozumień, stresu, a czasem i do sytuacji, gdy nie do końca przeprowadzona transakcja może generować duże koszty.



Mając to na uwadze postaraliśmy się przybliżyć Państwu procedurę i pułapki, związane z zakupem nieruchomości w Niemczech.

1. Poszukiwanie domu/działki/mieszkania
Poszukiwanie nieruchomości można przeprowadzić samodzielnie. Szeroki wybór znajduje się na stronach internetowych pośredników, niestety większość z nich pisana jest po niemiecku. Pojawiają się już oferty w polskich biurach pośrednictwa, należy jednak pamiętać, że zazwyczaj polskie biuro jest podwykonawcą biura niemieckiego, zatem często taniej będzie samodzielnie korzystać z pośredników niemieckich. Niemieckie biura zatrudniają już osoby polskojęzyczne, dzięki czemu komunikacja staje się mniej kłopotliwa.
Na rynku niemieckim trudno jest kupić nieruchomość bez pośrednictwa biura (aczkolwiek nie jest to niemożliwe). Średnie stawki biur to 3 do 6 % wartości transakcji, choć zdarzają się oferty wolne od prowizji. Cena wydaje się wygórowana, jednakże niemiecki pośrednik ma zdecydowanie więcej obowiązków i otacza klienta pełną opieką, aż do pomocy przy meldunku włącznie. Między innymi dlatego warto z takiego pośrednictwa korzystać.
Każdą nieruchomość warto dokładnie obejrzeć. Niemcy nie robią problemów z wielokrotnym oglądaniem budzących zainteresowanie domów.
Podczas oględzin warto sprawdzić takie informacje jak:
- dostęp do sieci kanalizacji
- rodzaj ogrzewania (jest wiele domów, które dalej ogrzewa się piecami kaflowymi)
- obecność azbestu (wywóz jest kosztowny)
- czy dom nie jest wpisany do rejestru zabytków. Jeśli jest – każda zmiana zewnętrzna (np. wymiana okien czy budowa daszku) będzie wymagała uzyskania zgody konserwatora zabytków.
- rozkład pomieszczeń zwłaszcza w starszych domach. Odznaczają się one stropami drewnianymi, więc zazwyczaj większość ścian działowych jest nośna (opierają się na nim belki stropu). Usuwanie/przesuwanie takich ścian jest kosztowne (wymaga m.in. obliczeń konstruktora budowlanego).
- czy dom (księga wieczysta oraz księga budowlana) nie jest obciążony jakimiś zapisami, hipotekami etc.
- warto również starannie obejrzeć dach,  ściany i fundamenty, zarówno z zewnątrz jak i od środka. Oglądając dom z zewnątrz zwróćcie uwagę na różnice w kolorze tynku. Jeśli tynk przy linii gruntu jest wyraźnie ciemniejszy - prawdopodobnie fundament jest mokry  (np. z powodu złej izolacji przeciwwilgociowej). 

2. Zaliczka na zakup.

Po wybraniu przez Państwa domu/mieszkania pośrednik zażąda zapłacenia mu zaliczki. Minimalna kwota takiej zaliczki to zazwyczaj 1.000 euro. Zaliczka pełni dokładnie takie funkcje jak w Polsce, jednakże tu zaliczkę płaci się pośrednikowi, a nie sprzedającemu. Pośrednik informuje sprzedającego, że dom znajduje się w rezerwacji do dnia ustalonego z wami. Do tego czasu dom jest wycofywany z oferty. Dla własnego bezpieczeństwa i komfortu dobrze jest mieć to na piśmie, w którym powinny się znaleźć : kwota zaliczki, dane nieruchomości, data do której dom jest zarezerwowany. Rezerwacja daje wam czas na zebranie dokumentów, znalezienie tłumacza (przysięgłego!), etc. Termin u notariusza uzgadnia zazwyczaj pośrednik. Jest on również obecny u notariusza przy podpisaniu umowy.
3. Dokumenty:


Do zakupu nieruchomości potrzebujecie:
- dowodów osobistych (lub paszportu).
- Aktualnego odpisu z rejestru ksiąg wieczystych (załatwia to wam zazwyczaj pośrednik).
- Jeśli nieruchomość sprzedaje pełnomocnik (często spotykane) – notarialnego pełnomocnictwa właściciela upoważniającego pełnomocnika do dokonania tej czynności.

4. Etapy załatwiania i obiegu dokumentów:

Zdecydowaliście się na dom i zapłaciliście zaliczkę. Pośrednik umawia termin u notariusza. W tym czasie dobrze jest poprosić o wzór ( proponowaną treść) umowy notarialnej, bo jest to dokument zawiły i warto się z nim dokładnie zapoznać.
Umowa zakupu liczy sobie około 13 stron A4 i składa się z dwóch części. W pierwszej strony dokonują sprzedaży/zakupu nieruchomości. W drugiej – PRZENIESIENIA PRAWA WŁASNOŚCI. (Nie ma odpowiednika w polskim prawie. W każdym razie teoretycznie można w Niemczech kupić dom i nie posiadać do niego prawa własności). Dokument ten dobrze jest przetłumaczyć zawczasu u tłumacza przysięgłego. W razie wątpliwości pytać, sprawdzać, precyzować ZANIM się ten dokument podpisze.


Tłumacz będzie również niezbędny u notariusza w dniu podpisywania umowy.


W umowie zawiera się wszystkie sprawy, co do których strony się umówiły, takie jak: cena, termin oraz sposób jej zapłaty (gotówka nie wchodzi zazwyczaj w grę) , wskazanie nieruchomości, termin oddania nieruchomości kupującemu, obowiązki stron etc.
Z uwagi na długość procedury sprzedaży - pieniądze najczęściej deponuje się na koncie depozytowym, do którego dostęp ma tylko notariusz. Notariusz jest dysponentem konta depozytowego i może zwolnić środki (przelać je sprzedającemu na konto) tylko po spełnieniu wszystkich warunków zapisanych w akcie notarialnym. Jeżeli z jakichkolwiek powodów warunki te nie zostaną spełnione i okażą się niemożliwe do spełnienia – notariusz zwraca kupującemu całą kwotę. Odsetki z konta depozytowego zwyczajowo przysługują Sprzedającemu. Koszt prowadzenia konta spada na Kupującego. Do czasu załatwienia wszystkich spraw notariusz jest zobligowany zabezpieczyć interesy Kupującego poprzez wpisanie do księgi wieczystej nieruchomości tzw WZMIANKI. Wzmianka informuje, iż osoby X kupują nieruchomość, ale sprawa jest w toku.

Termin zapłaty za kupowaną nieruchomość musi być dotrzymany przez kupującego. Po przekroczeniu terminu zapłaty naliczane są odsetki ustawowe, a że w umowie zazwyczaj zawarta jest klauzula bezsądowej zgody na zapłatę – windykacja takiego długu nie jest dla sprzedającego trudna. Odsetki są spore, więc w interesie kupującego jest zabezpieczenie środków na zakup przed stawieniem się u notariusza, choć nie będą one od razu potrzebne. Nie ma co liczyć na to, że Kupujący będzie wielkoduszny i od odsetek odstąpi. Dla domu o cenie np. 70 tys EURO, odsetki i kary mogą wynosić i 2 tys EURO miesięcznie. Dlatego najbezpieczniej jest zabezpieczyć pieniądze PRZED podpisaniem umowy.

Od chwili podpisania aktu notarialnego na notariuszu ciążą bowiem obowiązki pozyskania różnych dokumentów i pozwoleń. Przede wszystkim notariusz PO PODPISANIU umowy kieruje pismo do gminy o zrzeczenie się prawa gminy do pierwokupu. Sprawdza też czy nie ma innych osób, roszczących sobie prawa do nabywanej nieruchomości. Wszystkie te dokumenty są wymienione w akcie notarialnym. Czas załatwiania tych dokumentów jest różny, można roboczo przyjąć, że trwa od 3 do 6 miesięcy ( w każdym przypadku jest inaczej i nikt nie jest w stanie tego czasu ani przyspieszyć ani zagwarantować). Dopiero po uzyskaniu wszystkich zezwoleń notariusz zawiadamia strony, że transakcja może być dokonana. Jednocześnie przelewa pieniądze z konta depozytowego na konto Sprzedającego. Wydaje Kupującemu pełny akt notarialny. Zawiadamia urząd skarbowy o przeprowadzeniu transakcji. Po mniej więcej miesiącu, urząd skarbowy wysyła Kupującemu pismo, informujące o wymiarze podatku (kwota i nr konta, na które należy przelać kwotę podatku. W Niemczech obecnie jest to 3,5% ceny sprzedaży). Dopiero po zapłaceniu podatku notariusz (zawiadomiony przez urząd skarbowy) ma prawo wpisać do księgi wieczystej zmianę właściciela nieruchomości. Wpisywanie nowych nabywców zazwyczaj trwa długo, z uwagi na długie procedury sądowe.

4.1. Zwyczajowo:

- wszystkie obciążenia nieruchomości i nakłady na nią czynione dokonane do dnia przekazania nieruchomości kupującemu - obciążają sprzedającego, choćby kupujący miał z nich później korzystać. (np. w domu zmodernizowano linię gazową. Pomimo tego, że modernizacja miała miejsce niedawno, a cały „zysk” z tego ma Kupujący, bo to on będzie przez następne lata z niej korzystał – koszt pozostaje po stronie sprzedającego.
- wszystkie obciążenia nieruchomości i nakłady na nią czynione dokonane po dniu przekazania nieruchomości kupującemu - obciążają kupującego. (np. dom jest zasilany gazem płynnym z beczki, która nie jest własnością sprzedającego. Sprzedający dzierżawił ją od firmy X. Nowi nabywcy nie podpisują umowy dzierżawy zbiornika, a instalują linię gazu ziemnego. Pomimo tego, iż nie są związani żadną umową z dostawcą zbiornika – koszt rozmontowania zbiornika i jego wywózki (zwrócenia właścicielowi), a także wszelkie inne związane z tym koszty są po stronie Kupującego).
- Kupujący zwracają Sprzedającym nakłady poniesione w roku sprzedaży na bieżącą obsługę nieruchomości. Chodzi tu o ubezpieczenie nieruchomości, koszt wywozu śmieci, wszelkie opłaty roczne. Oczywiście liczone od dnia przejęcia nieruchomości.

Przykładowo, dom zostaje kupiony i odebrany przez nowych nabywców dnia 1 maja 2008. W styczniu 2008 sprzedający zapłacił:
a) roczną opłatę za wywóz śmieci – 120 Euro (co daje 10 euro na miesiąc)
b) składkę ubezpieczenia za dom – 150 Euro. ( co daje 15 euro na miesiąc).

Kupujący zwraca więc sprzedającemu kwotę: 10 euro x 7 miesięcy (od maja do grudnia) + 15 euro x 7 miesięcy (od maja do grudnia).
- Koszty notariusza, tłumacza i pośrednika, oraz wszelkie inne koszty (odpisy, wpisy w KW etc) ponosi Kupujący.
- Dom kupuje się bez wyposażenia. Jeśli strony nie umówią się inaczej – żadne meble, urządzenia (typu pralka, lodówka, telewizor), lampy, dywany i inne NIE WCHODZĄ w cenę transakcji. Sprzedający nie wymontuje raczej pieca grzewczego, ale może zabrać ze sobą np. wannę czy wszystkie lampy. Warto więc wcześniej dokładnie ustalić, co wchodzi w ustaloną cenę. Znam przypadki, gdy sprzedający zostawił kupującym wszystko, co znajdowało się w domu z wyposażeniem kuchni, szklankami i ściereczkami włącznie, oraz takie, gdy sprzedający zabrał ze sobą wszystko, łącznie z kostkami elektrycznymi do lamp i gniazdkami.


5. Zameldowanie w zakupionym domu i inne ważne czynności i informacje

- meldunek: W AMT (urzędzie) odpowiednim co do lokalizacji należy stawić się z dowodem osobistym oraz aktem własności domu. Procedura trwa kilka minut i jest bezpłatna.
- śmieci – w tym samym Amt podpisuje się umowę na wywóz śmieci.
- ubezpieczenie domu – w Niemczech ubezpieczenie domu nie jest obowiązkowe. Jednakże warto dom ubezpieczyć. Stawki są różne, w zależności od zakresu ubezpieczenia. Ubezpieczenie przechodzi automatycznie na nowego nabywcę, ale ponieważ jest ważne do określonego dnia – warto sprawdzić i zawczasu umówić się z ubezpieczycielem.
- koniecznie trzeba posiadać konto bankowe. Zarówno notariusz, pośrednik , jak i Amt wystawia rachunek płatny przelewem na wskazane konto. Gotówką płaci się zazwyczaj w sklepach, barach, restauracjach. Koszty przelewu z Polski za granicę są duże, więc do czasu zmiany polityki banków warto otworzyć konto na miejscu. Banki niemieckie oferują konta obsługiwane przez Internet, więc późniejsza obsługa rachunku jest prosta.
- w zależności od osobistej sytuacji każdego kupującego warto zapoznać się z informacjami na stronie internetowej Konsula Generalnego Niemiec w Polsce oraz z przepisami dot. ubezpieczenia zdrowotnego, etc. W niektórych przypadkach może być konieczne uzyskanie zgody na pobyt stały, albo zgody na pracę.
- każdy Polak mieszkający w Niemczech może założyć działalność gospodarczą i dzięki temu legalnie pracować. Podlega wówczas niemieckim przepisom i stawkom podatkowym, ale w przypadku małych dochodów wydaje się to bardziej korzystne. Obecnie kwota wolna od podatku w Niemczech wynosi około 7 000 EURO/osoba. W Polsce: około 2 500 zł. Niektóre zawody wymagają wpisania się do rejestru rzemieślniczego i przynależenia do izby rzemieślniczej. Sprawy związane z podatkami oraz przepisami dot. pracy proponuję konsultować każdorazowo albo z prawnikiem, albo z niemieckimi urzędami. Pozwoli to na uniknięcie jakichkolwiek kłopotów (zgodnie z zasadą, że lepiej zapobiegać niż leczyć).


6. Koszty zakupu domu w Niemczech.

Należy pamiętać, że całkowity koszt zakupu domu, to nie tylko jego cena. Kupujący ponosi bowiem inne opłaty z tytułu prowadzenia spraw. Są to m.in.:
- koszt pośrednika - wg umowy. Średnio od 3 do 8 % ceny sprzedaży - Pamiętajmy jednak, że jest to zależne od samego biura. Każde biuro pośrednictwa może zaproponować inne stawki. Czasem jest to kwota stała (zazwyczaj przy małych transakcjach). Kiedy decydujemy się na pośrednictwo jakiegoś biura- zapytajmy o jego stawkę.
- koszty notarialne – w zależności od ceny sprzedaży. Zbliżone generalnie do polskich. Za dom w cenie 45 tys Euro zapłaci się około 550 euro kosztów notarialnych (uwaga: stawki notarialne mogą ulec zmianie. Proszę pytać pośrednika)
- koszty tłumaczeń – zależy od stawki tłumacza. Obecnie około 1000 Euro łącznie
- podatki – od zakupu: 3,5 % ceny sprzedaży;
- podatek od nieruchomości – naliczany rocznie przez Amt. Dla każdej nieruchomości inny. (Przykład: Maklenburgia - Pomorze przednie, dom 110 mkw, działka 1000mkw. Stawka podatku od nieruchomości za 2012 r-  58,79 Eur/rocznie)
- wpisy, wzmianki w księgach wieczystych– około 100-200 euro łącznie
- koszty zwracane Sprzedającemu (ubezpieczenie, etc. Patrz pkt. 4.1)

7. Roczne koszty posiadania domu w Niemczech:

- podatek od nieruchomości – ustalany i naliczany przez AMT (urząd miasta/gminy).
- śmieci - min. 120 Euro rocznie, w zależności od wielkości pojemnika. Obecna stawka za pojemnik 60 litrowy wywożony 2 razy w miesiącu wynosi około 120 Euro. Wszelkie odpady podlegające recyklingowi, tj. butelki plastikowe, opakowania po jajkach, jogurtach, kartony po sokach, aluminium, metale etc – wywożone są bezpłatnie, o ile zapakowano je w stosowne worki zbiorcze (żółte worki, dostępne za darmo w AMT). Na papier i szkło stoją osobne pojemniki, takie jak u nas. W Niemczech większość butelek szklanych i plastikowych jest kaucjowana i zwrotna. Dotyczy to zarówno CocaColi jak i wody mineralnej czy piwa. Dwa/trzy razy do roku wywożone są gabaryty (stare szafy, meble, dywany etc.). Koszt wywozu gabarytów wliczony jest w cenę pojemnika.
- Roczna składka ubezpieczenia domu – około 120-180 euro ,w zależności od wielkości nieruchomości. Ubezpieczeniu podlega budynek. Wyposażenie i wnętrza ubezpieczane są dodatkowo.
- Prąd i woda płacone są ryczałtowo. Raz do roku spisuje się liczniki i na ich podstawie określa ryczał na rok następny.
- Kominiarz – dwa razy do roku musi dokonać obowiązkowego przeglądu pieca gazowego oraz kominów. Jeśli macie kominek - raz do roku sprawdza on i czyści przewód kominowy oraz sprawdza funkcjonowanie samego kominka.

8. Finansowanie

Z posiadanych przez nas informacji wynika, że polskie banki nie mogą udzielać kredytów pod hipotekę nieruchomości znajdujących się poza terytorium Polski. Niemieckie banki udzielają Polakom kredytu na zakup, o ile spełniają oni ich wymogi oraz posiadają zdolność kredytową. Pośrednik nieruchomości z reguły współpracuje z kilkoma bankami oraz pomaga Kupującemu załatwić wszelkie formalności, aż do podpisania umowy kredytowej. Choć może się to wydawać skomplikowane, to jednak z pomocą pośrednika nie powinno być problemów. Warunkiem jest oczywiście posiadanie zdolności kredytowej, a tą każdy bank ustala samodzielnie. Jeśli posiadamy nieruchomość w Polsce - można spróbować ją zastawić pod kredyt na refinansowanie kosztów zakupu nieruchomości za granicą. Jeszcze niedawno niektóre polskie banki oferowały taką możliwość. Ta formuła zakłada, że kupuje się nieruchomość w Niemczech za "gotówkę", następnie bierze z banku kredyt na REFINANSOWANIE kosztów tego zakupu, dając jako zabezpieczenie nieruchomość w Polsce. W rezultacie mamy nie obciążoną hipotekę nieruchomości w Niemczech, i obciążoną w Polsce. "Odzyskane" w ten sposób pieniądze można przeznaczyć np. na remont.


9.  Kominek


Zakup wkładu kominkowego lub budowa kominka to spory wydatek. Warto więc PRZED zakupem skonsultować się z kominiarzem, zwłaszcza, jeśli wybieramy wkład produkcji innej niż niemiecka. Jest to związane z normami i przepisami dotyczącymi takich produktów w Niemczech. Może się bowiem okazać, że wybrany przez nas wkład nie spełnia wymagań i kominiarz nam go potem nie odbierze. Zazwyczaj nie ma problemów z produktami europejskimi oznakowanymi znakiem CE, ale zawsze warto się kominiarza podpytać. To nie kosztuje – a ułatwia wiele spraw.  Jeśli zamierzacie wybudować kominek otwarty (bez wkładu, „tradycyjny”) konsultacje takie są wręcz nieodzowne.
Warto też zawczasu sprawdzić przewód kominowy. Jeśli w domu nie było kominka, a mamy wolny przewód kominowy – trzeba sprawdzić jego kondycję, a jeśli jest kiepska – zainstalować w środku wkład (rura nierdzewna). Zły przewód kominowy to poważne zagrożenie dla zdrowia mieszkańców i domu.  
Po zainstalowaniu wkładu /wybudowaniu kominka i podłączeniu go do komina – wzywamy kominiarza na odbiór techniczny. Z badania kominiarz sporządza protokół/certyfikat, który stanowi dowód, że cała instalacja jest bezpieczna.
Odbiór techniczny jest istotny z dwóch powodów: nasze bezpieczeństwo (czad, pożar domu) i wymogi firm ubezpieczeniowych. Jeśli z powodu kominka dom stanie w płomieniach, a my nie będziemy mogli pokazać ubezpieczycielowi, że został zainstalowany prawidłowo – prawdopodobnie nie zobaczymy nawet 1 Euro ubezpieczenia.

10. Kominiarz


Kominiarz ma obowiązek raz do roku odwiedzić każdy dom i  sprawdzić: komin, piec grzewczy, kominek. Z reguły umawia się z uprzedzeniem na konkretny termin i godzinę.
Sprawdzenie pieca: kominiarz sprawdza poprawność funkcjonowania pieca grzewczego, reguluje go. Wystawia zaświadczenie (zazwyczaj przychodzi pocztą później), że urządzanie jest sprawne. Na piecu nakleja nakleję, z datą badania. Koszt (2012r) około 59 eur.
Komin: przy domach posiadających kominek – czyszczenie komina odbywa się raz w roku, chyba że jest taka konieczność częściej.  Te bez kominka – czyści się zazwyczaj raz na dwa lata. Zależy to przede wszystkim od typu pieca i paliwa, jakim palimy – decyduje zdanie kominiarza. Koszt około 30 eur
Kominek – raz do roku przegląd kominka i komina (czyszczenie). Koszt około 30 eur.



Powyższa informacja nie jest poradą prawną ani wykładnią prawa, a administrator strony nie odpowiada za prawdziwość bądź pełność przedstawionych informacji. Dlatego też dla własnego komfortu i bezpieczeństwa zalecamy samodzielnie sprawdzić zawarte tu dane oraz skonsultować się z prawnikiem i urzędami. Koszt obsługi prawnej, w zestawieniu z wartością transakcji zakupu domu, nie jest zbyt wysoki, natomiast poczucie bezpieczeństwa, to w tym wypadku rzecz bezcenna. Proszę więc traktować nasz artykuł czysto informacyjnie.

szukaj

We use cookies to improve our website and your experience when using it. Cookies used for the essential operation of the site have already been set. To find out more about the cookies we use and how to delete them, see our privacy policy.

I accept cookies from this site.

EU Cookie Directive Module Information